Hypotéka – ako banky počítajú príjem žiadateľa

Výška hypotéky závisí, okrem iného, aj podľa príjmu žiadateľa. Ak je niekto zamestnanec na klasický trvalý pracovný pomer a má čistú mzdu okolo 500 € mesačne, k hypotekárnemu úveru sa dostane. Ako banky počítajú príjem žiadateľa?

---

Obsah článku

---

Čo sa deje v situácii, keď je človek napríklad živnostník alebo konateľ spoločnosti s ručením obmedzeným alebo má problém s doložením príjmu?

V minulosti mohol byť riešením hypoúver bez preukazovania výšky príjmu, avšak dnes je situácia už iná a určitý príjem treba vedieť doložiť. Niektoré banky už umožňujú získať hypotéku na bývanie aj na základe obratov na účte, ale nejde ešte o možnosť, ktorá by bola široko využívaná. Ako sa teda ráta príjem a ako sa preukáže?

Hypotéka a príjem z trvalého pracovného pomeru

Najjednoduchšiu situáciu majú zamestnanci, ktorí sú zamestnaní na trvalý pracovný pomer a dostávajú mzdu na účet. V tomto prípade je jednoduché tak dokladovanie príjmu, ako aj jeho výpočet v banke pre zistenie možnosti získať hypotekárny úver.

Ak pracuje človek na dobu určitú, aj v tomto prípade môže získať hypotéku, avšak musí o ňu požiadať najneskôr 3 mesiace pred ukončením tejto doby. Ak je niekto zamestnanec, tu je preňho postup vybavenie hypotéky.

Ako sa vypočíta príjem v prípade zamestnanca?

Banka si zistí výšku jeho príjmu buď cez výpis z účtu, prípadne na základe potvrdenia od zamestnávateľa alebo podľa údajov zo Sociálnej poisťovne. Od výšky čistého príjmu odpočíta náklady a výdavky, ktoré zamestnanec má, najmä náklady na bývanie a bežný život.

Pokiaľ má zamestnanec aj nejaké iné úvery, leasingy alebo pôžičky, musí odpočítať od príjmu aj výšku mesačných splátok. V prípade, že výsledný rozdiel je dostačujúci na mesačnú splátku hypotéky, banka ju môže zamestnancovi schváliť.

Môže osoba získať hypotéku aj vtedy, ak pracuje za minimálnu mzdu? Banky pri poskytovaní hypoték posudzujú príjmy žiadateľov a každá z nich má nastavenú určitú sumu, ktorá klientovi musí ostať po zaplatení splátky úveru.

Táto minimálna suma má slúžiť na zabezpečenie všetkých základných potrieb klienta a vychádza práve zo súm životného minima a minimálnej mzdy. Realita je taká, že klient, pokiaľ žiada o hypotéku sám bez spolužiadateľa, sa na poskytnutie úveru nekvalifikuje.

Hypoúver na príjem zo živnosti

Ak je niekto živnostník, tak sú jeho vyhliadky na získanie hypoúveru o niečo horšie ako v prípade zamestnancov. Banky totiž pri živnostníkoch zohľadňujú nielen výšku príjmu, ale napríklad aj dobu podnikania alebo vyhliadky do budúcnosti.

Aby mohol získať hypotéku, musí mať živnosť minimálne jeden celý kalendárny rok a v dobe, kedy podáva žiadosť o úver, ju nesmie mať pozastavenú.

Pre živnostníkov platia tieto podmienky:

• musí mať podané daňové priznanie, ktoré musí byť kladné
• nesmie vykazovať stratu alebo nulový príjem
• banka vypočíta príjem buď podľa obratu, čiže zo všetkých príjmových faktúr za predchádzajúce zdaňovacie obdobie, alebo podľa základu dane
• ak banka berie do úvahy príjem podľa obratu, mesačný príjem vypočíta z 10 percent obratu, ktorý vydelí počtom mesiacov podnikania

Ak banka počíta príjem podľa základu dane, tak od tohto základu dane odpočíta zaplatenú daň a výsledok znova vydelí počtom mesiacov podnikania

Hypotekárny úver pre konateľa spoločnosti s.r.o.

Žiadateľ o hypotéku môže pri dokladovaní príjmu použiť aj príjmy z podnikania formou spoločnosti s ručením obmedzeným. Musí byť ale jediným konateľom spoločnosti, prípadne spolukonateľom so svojou manželkou alebo manželom.

Aj v tomto prípade platí, podobne ako pri živnosti, že spoločnosť musí podnikať minimálne celý jeden kalendárny rok. Banka bude ale posudzovať bonitu firmy celkovo, čiže nielen príjmy.

Pri príjme konateľa s.r.o. platí:

• čistý mesačný príjem vypočíta banka na základe tržby firmy, čiže podľa jej obratu – tržbu vydelí počtom 12 mesiacov a výsledok je príjem na posúdenie možnosti splácania hypoúveru
• banka môže čistý mesačný príjem v prípade konateľa brať ako príjem zo zamestnania, avšak v tomto prípade komplexne zohľadňuje bonitu danej s.r.o. spoločnosti

Hypotéka bez dokladovania príjmu

Nie je však možné kombinovať príjem z počítaného obratu a príjem zo zamestnania v danej firme, žiadateľ o hypotéku si musí vybrať len jeden zo spôsobov.

V minulosti bolo možné získať aj hypotéku bez dokladovania príjmu pri nízkych LTV na čestné prehlásenie. Bežnou praxou bolo založenie drahej nehnuteľnosti v hodnote napríklad 200 000 eur a klient potreboval úver iba 50 000 eur. Banka v tomto prípade nepreverovala výšku jeho príjmov.

Po sprísnení podmienok poskytovania hypoték už nie je možné získať hypotéku bez dokladovania príjmu a príjem dokladuje každý.

Dá sa zohľadniť príjem podľa obratov na účte?

Poslednou možnosťou, ak niekto nemá ako inak preukázať svoj príjem, je aj možnosť posúdenia obratov na účte namiesto riadneho dokladovania príjmov. Túto možnosť využívajú zatiaľ len niektoré banky a ide o veľmi individuálne situácie, kedy napríklad nie je možné posúdenie podľa údajov zo Sociálnej poisťovne alebo iným spôsobom.

Banky posudzujú príjmy čím ďalej, tým prísnejšie. Niektoré ešte stále vedia poskytnúť hypotéku členom vybraných komôr na základe určitého percenta z obratov na účte. Takýmto spôsobom vedia na výnimku poskytnúť hypotéku aj živnostníkom. 

Pri posudzovaní príjmov na základe obratov banky postupujú prísne a individuálne, túto možnosť ale stále niektorým klientom umožňujú.

V každom prípade netreba zabúdať ani na svoje doterajšie finančné záväzky – napríklad na iné úvery, leasingy alebo aj kontokorentný úver. Pri posúdení príjmu banky berú do úvahu aj výšku týchto záväzkov a preto je lepšie ich buď nemať, alebo ich mať na čo najnižšej úrovni. Okrem toho sú tu aj iné kritéria ovplyvňujúce schválenie hypotéky.

Ktorá možnosť je teda najlepšia?

Ideálnym prípadom je, ak vie osoba pre hypotéku dokladovať aspoň určitý minimálny príjem. Úplne bez akéhokoľvek preukazovania jeho výšky dnes už nepožičia takmer žiadna banka, alebo len za veľmi špecifických podmienok. Preto ak človek vie, že bude napríklad tento rok žiadať o hypotéku, treba sa podľa toho zariadiť.

Ak je osoba živnostník alebo má spoločnosť s.r.o., musí sa pripraviť na to, že musí vedieť preukázať svoj obrat alebo zisk faktúrami, prípadne daňovým priznaním.

Samozrejme, to, či získa alebo nezíska hypotéku, nezávisí len od príjmu. Existuje totiž viac podmienok a je dobré dať si pozor na všetko, čo si banka overuje pri žiadosti o hypotéku.