Hypotéka – aké kritériá ju ovplyvňujú

Dostupnosť získania hypotekárneho úveru sa oproti minulosti výrazne zvýšila a banky s radosťou úvery poskytujú. Pre mnoho ľudí je ale získanie pôžičky od banky aj naďalej veľmi komplikované, pre niekoľko klientov dokonca nemožné. Tak či tak je v súčasnosti možnosť získania úveru z pohľadu histórie najvýhodnejšia. Aké kritériá ovplyvňujú hypotéku?

---

Obsah článku

---

Aj napriek týmto skutočnostiam by si mal každý klient dať námahu s bankou o podmienkach jednať a pokúsiť sa vyjednať si ešte lepšie podmienky, ako mu banka predložila. Úrokové sadzby hypoték sú v súčasnosti na veľmi nízkej úrovni. Banky sa predbiehajú v poskytovaní úverov s čo najnižším úrokovým zaťažením.

Veľakrát si však treba dôkladne preštudovať ponuku, keďže za ponúkanými výhodnými podmienkami sú často skryté poplatky za iné produkty spojené s hypotékou, ako napríklad vedenie účtu, poistka a podobne.

Klienti by nemali skočiť hneď po prvej ponuke, ktorá vyzerá lákavo. Je vhodné vyčleniť si na vybavenie úveru viac času a informovať sa o možnosti u viacerých finančných inštitúcií. Investovaný čas sa určite prejaví vo výhodnejšej hypotéke.

Na výhodnosť, prípadne nevýhodnosť hypotéky vplýva viacero faktorov. Toto sú základné kritériá, ktoré ovplyvňujú hypotekárny úver.

Úroková sadzba

Jedno snáď najhlavnejšie kritérium, ovplyvňujúce hypotekárny úver je úroková sadzba. Pri vybavovaní úveru odporúčame nepristúpiť hneď na prvú ponuku úrokovej sadzby, ktorú od banky klient dostane.

Vždy by sa mal pokúšať s bankou vyjednávať. Ak banka nevyjde v ústrety, treba sa skúsiť informovať o rovnakých podmienkach v iných bankách. Až keď sa osobe nepodarí získať lepšie podmienky, môže pristúpiť na tú najvýhodnejšiu, ktorá mu bola poskytli.

Samotné banky na začiatku ponúkajú vyššiu sadzbu, aby aj ony mali určitý priestor na vyjednávanie. Vždy sa treba aspoň pokúsiť tento priestor odhaliť a využiť.

Dĺžka fixácie úrokovej sadzby

Výrazný vplyv na výšku úrokovej sadzby hypotéky má doba fixácie úrokovej sadzby hypotéky. V prípade budúceho zníženia úrokových sadzieb je dohodnutá fixácia na dlhé obdobie výhodná pre banku, no nie príliš výhodná pre klienta.

Naopak pri zvýšení úrokových sadzieb je dohodnutá fixácia nízkeho úroku na dlhé obdobie pre klienta veľmi výhodná.

Vždy sa treba pokúsiť nájsť kompromis. Pri pohľade na ponuky hypotekárnych úverov je zrejmé, že väčšina (ak nie všetky) bánk ponúka najvýhodnejšiu úrokovú sadzbu práve na fixáciu úroku na obdobie troch rokov.

V súčasnosti sú úrokové sadzby na veľmi nízkej úrovni. Či sa tieto sadzby budú do budúcnosti ešte znižovať, zatiaľ nikto nevie. Preto je na samostatnom zvážení každého klienta, či sa mu oplatí fixovať si súčasné nízke úrokové sadzby pri vybavovaní hypotekárneho úveru na dlhé obdobie, alebo nie.

Výška úveru v závislosti k hodnote založenej nehnuteľnosti

Veľký vplyv na výšku úrokovej sadzby hypotéky má takisto hodnota založenej nehnuteľnosti. Táto hodnota sa označuje ako LTV, čo je skratka anglického výrazu “loan to value”, čiže pôžička oproti hodnote. Niektoré banky sa v súčasnosti vyhýbajú poskytovaniu úverov na sto percent hodnoty nehnuteľnosti.

V prípade, že niektorá banka úver na sto percent hodnoty nehnuteľnosti poskytne, určite si za to klient priplatí. Najvýhodnejšie, tak ako pre banku, tak aj pre klienta, je úver maximálne na 70 percent hodnoty nehnuteľnosti.

To znamená, že 30 percent si bude klient hradiť z vlastných zdrojov. Aj keď je pre niektorých klientov tento variant len veľmi ťažko dosiahnuteľný, určite sa o to môže aspoň pokúsiť . Výška úroku hypotéky sa tým určite zníži a čo viac, dáva to takisto väčší priestor na vyjednávanie si lepších podmienok s bankou.

Druh príjmu klienta žiadajúceho o úver

Nie každý klient ma pri vybavovaní si hypotekárneho úveru rovnaké podmienky. Banka robí výrazné rozdiely vo forme zamestnania, druhu pracovnej zmluvy a, samozrejme, aj výške mzdy, z čoho sa uvádza bonita klienta.

Existujú niektoré druhy zamestnaní, u ktorých je napríklad vysoká fluktuácia a teda poskytovať úver žiadateľovi, ktorý má takéto zamestnanie, je pre banku riskantné.

Podobne je to s hypotékou aj u živnostníkov, u ktorých sa banka neriadi ani tak výškou príjmu ako odvodmi do sociálnej poisťovne. Tie si živnostníci väčšinou nastavia na najnižšiu možnú úroveň a tým pádom strácajú možnosť na výhodnejšiu, niekedy dokonca akúkoľvek možnosť získania hypotéky.

Najradšej a s najvýhodnejšími podmienkami poskytujú banky pôžičky klientom dlhodobo zamestnaným so zmluvou na dobu neurčitú. Pri týchto klientoch je najväčšia pravdepodobnosť, že o prácu len tak ľahko neprídu. Tento klient má samozrejme aj najväčšie možnosti na vyjednávanie si lepších podmienok.

Spôsob splácania úveru

Síce nie až taký výrazný, no určitý vplyv na hypotéku má takisto forma splácania úveru. Ponuky v tejto oblasti sa v jednotlivých bankách líšia a niektoré banky neponúkajú všetky možné spôsoby splácania hypotéky. V podstate je možnosť vybrať si z troch možností.

• anuitné splátky – je to asi najčastejšie využívaným spôsobom splácania hypotekárneho úveru. Výška splátky sa v tomto prípade počas celého obdobia fixácie úveru nemení. Počas tohto obdobia je v splátke zahrnutá rovnaká suma za splácanie istiny a takisto rovnaká suma za úroky hypotéky.
• progresívne splátky – pri tejto forme splácania sa výška splátky každý rok zvyšuje. Na začiatku sa v splátke spláca len veľmi malá časť istiny a väčšiu časť splátky tvoria úroky. Až neskôr pri zvyšujúcej sa splátke rastie aj časť splácanej istiny. Tento spôsob je vhodný pre tých, čo majú v súčasnosti nízky príjem a predpoklad do budúcnosti, že sa ich príjem bude zväčšovať.
• lineárne splátky – tejto forme splácania sa hovorí aj degresívne splácanie. Výška splátky sa pri tejto forme splácania postupne znižuje.

V podstate splátka istiny je v tomto prípade stále rovnaká, no mení sa výška úroku. Táto forma splácania hypotéky je v ponuke bánk len veľmi zriedkavo, keďže nie je pre banky príliš výhodná.

Oplatí sa hypotéka?

Aktuálna situácia na trhu s hypotékami je pre klientov zaujímajúcich sa o získanie hypotéky veľmi výhodná. Niektoré banky už ponúkajú hypotéky aj za 1,5 percentný úrok. Samozrejme, len v prípade splnenia bankou stanovených podmienok.

Ako dlho táto situácia vydrží je len veľmi ťažké predpovedať. Preto ak má niekto záujem o získanie úveru, bolo by asi výhodné sa s vybavením hypotéky za týchto podmienok poponáhľať. Aj keby úrokové sadzby ešte klesli, veľa priestoru na pokles už nie je, keďže s najväčšou pravdepodobnosťou asi nebudú klesať do záporných hodnôt.