Schvaľovanie hypotéky – overovanie nehnuteľnosti a úverová zmluva

Uvažujete nad tým, že požiadate o hypotéku a chcete vedieť ako prebieha schvaľovanie hypotéky? V tom prípade ste tu správne. Máme tu totiž pre vás nachystaný článok zameraný na overovanie nehnuteľnosti a úverovú zmluvu.

---

Obsah článku

---

Jednoducho o tom, na čo banka kladie dôraz pri nehnuteľnosti a o tom, čomu by ste mali venovať pozornosť pred podpísaním úverovej zmluvy.

Overenie nehnuteľnosti pri hypotéke

Každý hypotekárny úver je niečím špecifický a banky majú svoje vlastné požiadavky na zakladanú nehnuteľnosť. My sme sa rozhodli spomenúť vám tie všeobecné a najviac bežné, no stretnúť sa môžete aj s rozdielmi.

Napríklad, nie všetky banky akceptujú pozemok ako ručenie, kým nie je vydané stavebné povolenie. Pokojne sa tak môže stať, že v banke A danú nehnuteľnosť neakceptujú, no v banke B áno a hypotéku získate. Preto je dobré poradiť sa s hypotekárnym špecialistom, ktorý vybavoval už niekoľko desiatok hypoték a má dokonalý prehľad o rozličných možnostiach v jednotlivých bankách.

Prístupová cesta

Jedna z prvých vecí, o ktorú sa bude banka zaujímať je, či k zakladanej nehnuteľnosti už vedie prístupová cesta. Ak prístup nie je vo vlastníctve mesta, obce alebo vo vlastníctve žiadateľa, tak bude banka určite trvať na tom, aby sa zriadilo vecné bremeno práva prechodu a prejazdu.

Tento problém nie je úplne bežný, no objavuje sa a ľudia sú tak odkázaní na pomoc iných. V tomto prípade vám odporúčame poradiť sa s právnikom. V internetových diskusiách môžete vypátrať množstvo podobných prípadov, my sme v priebehu niekoľkých sekúnd našli napríklad tento článok nielen o vecnom bremene prechodu.

Môže však nastať aj úplne iná situácia. Predstavte si, že máte skvelý pozemok na stavbu domu, no prístupová cesta je vo vlastníctve súkromného developera. Tu sa postupuje trocha odlišným variantom – obec vyhlási, že cestu kúpi do svojho vlastníctva.

Typ nehnuteľnosti

Áno, vaša vysnívaná nehnuteľnosť je skutočne krásna. Po dohode s partnerom alebo rodinou si však vaše rozhodnutie ešte potvrďte na katastri. Overenie na katastri nehnuteľností je nevyhnutné, keďže banku zaujíma hlavne to, ako je daná nehnuteľnosť zapísaná v liste vlastníctva. Je definovaná ako dom alebo byt? V prípade, že áno, tak túto časť ste vyhrali a banka bude vašu zvolenú nehnuteľnosť akceptovať.

Totižto nie všetky banky akceptujú iné typy nehnuteľností. Na mysli máme napríklad apartmány, chaty alebo nehnuteľnosti, ktoré nie sú určené na bývanie. O tom, že existuje hypotéka na garáž, pozemok alebo chatu sme písali len pred niekoľkými mesiacmi.

Hypotéku na chatu, garáž alebo pozemok nemusíte získať v každej banke.

V liste vlastníctva sa však môžu vyskytnúť aj iné záväzky. Príkladom je napríklad doživotné užívanie, pre ktoré banky nehnuteľnosť neschvália. Ak teda máte možnosť, tak ešte pred vybavovaním hypotéky požiadajte o zrušenie doživotného práva na užívanie.

Technický stav nehnuteľnosti

Nie menej dôležitou vecou je technický stav overovanej nehnuteľnosti. Banka potrebuje mať istotu, že dom alebo byt je plne v súladom s právnym stavom. Problém môže nastať napríklad ak daná nehnuteľnosť nemá priradené súpisné číslo.

Ďalej môžu nastať komplikácie aj pri nehnuteľnostiach, ktoré majú „prístavby“ alebo ďalšie vedľajšie stavby neevidované na liste vlastníctva. Aby ste predišli zbytočnému naťahovaniu pri vybavovaní hypotéky, tak dajte právny stav do poriadku.

Skutkový stav nehnuteľnosti nie je len o právnej stránke, ale aj o technickom stave vybranej nehnuteľnosti. Banky nezaložia nehnuteľnosť, ktorá sa nachádza v katastrofálnom stave. Ak má nehnuteľnosť napríklad narušenú statiku, tak bohužiaľ budete musieť pouvažovať nad iným domom alebo bytom.

Úverová zmluva

Pomaly sa dostávame do druhej časti nášho článku, v ktorej sa zameriame na úverovú zmluvu k hypotekárnemu úveru. Po úspešnom overení nehnuteľnosti, príjmu a vašej platobnej morálky bude vaša hypotéka schválená. Ostáva už len jediné – podpísať zmluvu o úvere.

Necíťte sa v banke zle a nebojte sa požiadať o niekoľko minút či hodín. Úverová zmluva vám prinesie nové bývanie, ale aj dlhoročný záväzok, takže prečítať si ju aj niekoľkokrát je základom. Zvýšenú pozornosť venujte najmä vymenovaným údajom a informáciám.

Úverovú zmluvu si pozorne prečítajte a nechajte vysvetliť odborníkom.

Zmluvné strany a účel

Veriteľa vám snáď predstavovať netreba – je to banka, ktorá vám hypotéku schválila. Vy ste dlžník, ktorí musí uviesť účel využitia úveru (kúpa, výstavba, rekonštrukcia).

Predmet zabezpečenia

Nemusí byť špecifikovaný v úverovej zmluve. Predmet zabezpečenia je uvádzaný a špecifikovaný predovšetkým v záložnej zmluve.

Výška úveru a doba splatnosti

Sedí výška úveru a doba splatnosti? Tu si dovolíme poznámku k jednému paradoxu. V úverovej zmluve je môže byť váš úver rozdelený na 2 časti – hypotekárny úver a spotrebný úver. Je to z toho dôvodu, že zo zákona je daná maximálna výška hypotéky do 70 % z ceny založenej nehnuteľnosti.

Ak ste preto žiadali peniaze v plnej hodnote nehnuteľnosti, tak druhá časť bude označená ako spotrebný úver. Tento úver však dokonale „splýva“ s hypotékou vo všetkých parametroch (úrok, splatnosť, atď.). Doba splatnosti býva určená posledným dňom splátky, ale aj maximálnym počtom rokov.

Úroková sadzba hypotéky

S výškou úrokovej sadzby je to pri hypotékach o niečo komplikovanejšie, než pri klasických spotrebných úveroch. Ako iste viete, tak úrok je fixovaný na isté obdobie. Tým pádom je v úverovej zmluve uvedený úrok na obdobie, ktoré ste si dohodli s bankou.

V úverovej zmluve tak nenájdete výšku úrokovej sadzby platnú počas celej splatnosti. Fixáciu si môžete zvoliť štandardne od 1 do 5 rokov. Po uplynutí tejto doby vás banka písomne informuje o novej výške úrokovej sadzby.

Akcie a zľavy

V poslednej dobe sledujeme trend, že banky do úverovej zmluvy zakomponujú aj svoje akcie a zľavy z úrokovej sadzby. Napríklad OTP banka a Tatra banka za aktívne využívanie bankového účtu, platenie kartou a zasielanie mzdy na účet, odmeňujú klientov prijateľnejšími podmienkami. Avšak v prípade, že podmienky nebudete plniť, banka môže reagovať zrušením zľavy. Pri opätovnom plnení zmluvných podmienok zasa dôjde k opätovnému zavedeniu akcie.

V zmluve môžu byť aj podmienky zľavovej akcie. Ich dodržiavaním môžete ušetriť.

Výška mesačnej splátky a spôsob zúčtovania

Niekedy sa v zmluve neuvádza presná výška mesačnej splátky. Môžete ju však ľahko určiť na základe ostatných údajov – výška úveru, doba splatnosti a úroková sadzba. Navyše pri postupnom čerpaní hypotéky nie je možné hneď presne určiť termíny splátok.

Až po čerpaní zvyknú banky zasielať splátkový kalendár, kde je uvedená výška pravidelnej mesačnej splátky. Spôsob zaúčtovania splátky je v drvivej väčšine prípadov inkasom z osobného účtu, z ktorého ste čerpali hypotéku.

Štátny príspevok pre mladých

Ak spĺňate podmienky pre štátny príspevok pre mladých, tak v úverovej zmluve skontrolujte, či je vám poskytnuté správne zvýhodnenie.

Poplatky

Dôkladne si pozrite rôzne poplatky, aby ste neskôr neboli nemilo prekvapení. Nájdete tu výšku poplatku za poskytnutie úveru, za zmenu zmluvných podmienok či dokonca upomienky. Do budúcna si dávajte pozor na včasné splácanie, nech nemusíte zbytočne banke odovzdať niekoľko desiatok eur navyše.

Keď overuje banka, overujte aj vy

Nie je nič horšie, ako pristúpiť na prvú ponuku finančnej spoločnosti. Ešte pred samotným podaním žiadosti o hypotéku si dôkladne prezrite aj konkurenčné ponuky. Napríklad cez formulár uvedený nižšie, môžete získať na e-mail hneď niekoľko ponúk od slovenských bánk. Bez toho, aby ste museli navštevovať jednotlivé pobočky.

Je úplne prirodzené, že si vás banka bude dôkladne overovať. Schvaľovanie hypotéky je podstatne komplikovanejší a zložitejší proces, než schvaľovanie spotrebných úverov. Majte teda trpezlivosť a nikam sa neponáhľajte. Zvlášť nie pri podpisovaní predloženej zmluvy. Dôkladne si ju preštudujte a keď niečomu nerozumiete, tak si to nechajte dôkladne vysvetliť.